Ev Sahibi ve Kiracı Hakları 2026

Kira İlişkisinde Dengeli Bir Çerçeve

Türkiye'de kira ilişkileri başta 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu olmak üzere çeşitli yasal düzenlemelerle belirlenmektedir. Bu rehberde, hem ev sahibinin hem de kiracının haklarını ve yükümlülüklerini güncel mevzuata göre ele alıyoruz.

Kiracının Hakları

Oturum güvencesi: Kiracı, sözleşme süresince ev sahibinin keyfi kararıyla tahliye edilemez. Sözleşme süresi bitse bile, kiracı itiraz etmedikçe sözleşme birer yıl uzar.
Kira artış sınırı: Kira artışı yasal olarak TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemez. Bunun üzerindeki artış talepleri hukuken geçersizdir.
Depozito koruması: Ev sahibi en fazla 3 aylık kira bedeli kadar depozito isteyebilir. Depozito kiracı adına bir banka hesabında tutulmalı ve faizi kiracıya ait olmalıdır.
Onarım hakkı: Kiralananın kullanımını etkileyen zorunlu onarımlar ev sahibinin sorumluluğundadır. Ev sahibi makul sürede onarım yapmaz ise kiracı onarımı yaptırıp bedelini kiradan düşebilir.
Alt kiraya verme: Kiracı, ev sahibinin yazılı izni olmadan alt kiraya veremez. Ancak ev sahibi haklı bir sebep olmaksızın izni reddedemez.
Kiralananın durumu: Kiracı, sözleşmede belirtilen veya kullanım amacına uygun durumda teslim edilmesini isteme hakkına sahiptir.
Erken tahliye hakkı: Kiracı, yasal bildirim sürelerine uyarak sözleşme süresi dolmadan kiralananı tahliye edebilir.

Ev Sahibinin Hakları

Düzenli kira alma: Ev sahibi, sözleşmede belirlenen tutarı ve tarihte düzenli olarak alma hakkına sahiptir.
Kira artışı yapma: Her yıl, sözleşme yenileme döneminde yasal sınır dahilinde kira artışı yapılabilir.
Kiralananın korunması: Kiracının taşınmazı sözleşmeye ve özen yükümlülüğüne uygun kullanmasını talep edebilir.
Yasal tahliye hakkı: İhtiyaç, iki haklı ihtar, tahliye taahhütnamesi gibi yasal sebeplerle tahliye davası açabilir.
Depozito hakkı: Kiralananın hasarlı teslim edilmesi durumunda depozitodan mahsup yapabilir.
Kiralananı gösterme: Sözleşme süresinin son ayında, kiralananı yeni adaylara göstermek için makul zamanlarda erişim talep edebilir.
10 yıl sonunda fesih: 10 yıllık uzama süresinin dolmasıyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir.

Karşılaştırmalı Tablo

Konu	Ev Sahibi	Kiracı
Kira Artışı	TÜFE sınırında artış yapabilir	TÜFE üzeri artışı reddetme hakkı
Depozito	Max. 3 aylık kira isteyebilir	Banka hesabında tutulmasını talep edebilir
Onarım	Yapısal/zorunlu onarım sorumluluğu	Küçük bakım ve temizlik sorumluluğu
Tahliye	Yasal sebeplerle mahkeme kararı	15 gün bildirimle ayrılabilir
Sözleşme Süresi	10 yıl uzama sonrası fesih	Süresiz oturum güvencesi
Aidat	Kiracıya rücu edebilir	Ortak gider aidatı ödemekle yükümlü
Vergi	Kira gelir vergisi yükümlülüğü	Vergi yükümlülüğü yoktur

Kira Artışı Kuralları

Kira artışı, ev sahibi ve kiracı arasındaki en sık anlaşmazlık konularından biridir.

Kira Artış Kuralları

Üst sınır: Konut kiraları için artış oranı TÜİK tarafından açıklanan TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemez.
Artış zamanı: Artış ancak sözleşme yenileme döneminde (her yıl) yapılabilir.
Bildirim: Yazılı bildirim yapılması önerilir.
5 yılı aşan sözleşmeler: 5 yıldan sonra mahkeme, emsal kiraları da dikkate alarak yeni kira belirleyebilir.

Kira artışı hesaplama aracımızı kullanın →

Depozito Kuralları

Depozito (güvence bedeli) hakkında bilinmesi gerekenler:

Ev sahibi en fazla 3 aylık kira bedeli kadar depozito isteyebilir.
Depozito, kiracı adına bir vadeli mevduat hesabında tutulmalıdır.
Hesabın faiz geliri kiracıya aittir.
Sözleşme sonunda kiralanan hasarsız teslim edilirse depozito faizi ile birlikte kiracıya iade edilir.
Hasar varsa, hasar bedeli mahsup edildikten sonra kalan kısım iade edilir.

Sık Sorulan Sorular

Ev sahibi kiracıyı sebepsiz çıkarabilir mi?

Hayır. Sözleşme süresi bitse bile, kiracı itiraz etmedikçe sözleşme birer yıl uzar. Ev sahibi ancak yasal sebeplerle (ihtiyaç, iki haklı ihtar, taahhütname vb.) tahliye davası açabilir. 10 yılın dolması halinde herhangi bir sebep gerekmeksizin fesih mümkündür.

Kiracı sözleşme bitmeden çıkabilir mi?

Evet. Kiracı, kira döneminin sona ermesinden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir. Ancak sözleşmede belirlenen süre dolmadan ayrılma halinde, kalan sürenin kira bedeli sorumluluğu devam edebilir (yeni kiracı bulunana kadar, makul süre ile sınırlı).

TÜFE üzeri artış yapılırsa ne olur?

Kiracı yasal sınırın üzerindeki artışı ödemek zorunda değildir. Kira tespit davası açarak artışın yasal sınıra çekilmesini talep edebilir. Fazla ödenen tutar da geri istenebilir.

Ev sahibi kapıyı kilitleyebilir mi?

Kesinlikle hayır. Kiracının izni ve mahkeme kararı olmadan kilidi değiştirmek, eşyaları çıkarmak veya elektriği kesmek gibi eylemler suç teşkil eder ve tazminat sorumluluğu doğurur.

Kiracı tadilat yapabilir mi?

Küçük çaptaki dekoratif değişiklikler (çivi çakma, perde takma) için ev sahibinin izni gerekmez. Ancak yapısal değişiklikler (duvar yıkma, tesisat değiştirme) için ev sahibinin yazılı izni gereklidir.

Haklarınızı Kayıt Altına Alın

Hem ev sahibi hem kiracı için en önemli güvence düzenli kayıt tutmaktır. Kira ödemeleri, sözleşme detayları, artış bildirimleri ve yazışmalar mutlaka belgelenmeli ve saklanmalıdır.

Kira Defterim ile tüm kira sürecinizi dijital ortamda yönetin, haklarınızı belgeleyin ve olası anlaşmazlıklarda elinizde güçlü kayıtlar olsun.